Multa contratual durante a pandemia na locação residencial

A dúvida mais recorrente sobre o tema do título é: há o que se possa fazer, nos casos de locação residencial, se o locatário sofreu impacto econômico negativo em razão da pandemia?

Nos casos concretos há muitas situações em que o locador ainda não sofreu impacto da crise, e em que o locatário, arrimo de família, perdeu o emprego. Mas, com certeza, também existem situações em que os aluguéis oriundos da locação constituem a fonte de renda da família do locador, que já sofreu impacto negativo da pandemia, em virtude do crescente inadimplemento. Encontraremos, por certo, até mesmo casos em que o locador é pessoa idosa, do grupo de risco da COVID-19, que complementa a aposentadoria com os aluguéis; que os usa para pagar plano de saúde e comprar remédios. E casos em que o locatário, ainda que tenha sofrido impacto negativo, é pessoa que tem uma boa reserva financeira, que lhe dá segurança por algum tempo.

As considerações, neste post, serão abstratas. Nos casos reais, todas as circunstâncias relevantes devem ser cuidadosamente consideradas.

Vamos lá!

Os contratos de locação residencial são negócios jurídicos e geram obrigações; logo, estão dentro do escopo de aplicação de ambas as teorias.

No entanto, ao examinarmos os pressupostos que configuram o suporte fático de aplicação tanto da teoria da imprevisão, quanto da teoria da onerosidade excessiva, concluímos que a situação econômica do locatário não altera o equilíbrio contratual.

Conforme o art. 317 do Código Civil, para que seja autorizada a revisão do negócio por aplicação da teoria da imprevisão, é preciso que a alteração imprevisível das circunstâncias fáticas seja tal que cause “desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”. Ou seja: o valor da locação precisa ter sido alterado pelas circunstâncias imprevisíveis. Em outras palavras, aquele imóvel não justifica mais o valor pactuado a título de aluguel; a crise causou desvalorização.

No entanto, não é o que ocorre na hipótese abstrata em exame, em que o impacto da crise foi sobre a situação econômica do locatário.

Por sua vez, conforme o art. 478 do Código, é possível a resolução por onerosidade excessiva — ou, na hipótese do art. 479, a revisão —, quando, em razão da alteração imprevisível das circunstâncias fáticas, “a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra”.

Ocorre que, na hipótese que ora se examina, não foram alteradas as circunstâncias internas do contrato, mas as circunstâncias particulares de um dos sujeitos, o locatário. Consequentemente, ainda que se pudesse suscitar que o pagamento dos aluguéis se tornou excessivamente oneroso — o que não é verdadeiro no sentido do art. 478, porque as prestações não se desequilibraram —, não se poderia alegar extrema vantagem para o locador, justamente porque não foram alteradas as circunstâncias internas do contrato; as prestações não se desequilibraram.

Logo, não se poderia discutir revisão ou resolução de contratos de locação residencial, por aplicação das teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, pelo fato de o locatário ter sofrido impacto negativo da pandemia do novo coronavírus.
Não obstante, é evidente que, em grande parte dos casos, o impacto econômico negativo da pandemia sofrido pelo locatário acarretará o inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis.

Por esse motivo, abstratamente, é muito recomendável a negociação entre locador e locatário, para fins de alteração — ainda que temporária — do valor do aluguel, por meio da ferramenta jurídica obrigacional da novação objetiva (art. 360, I, CC). O art. 18 da Lei de Locações — Lei nº 8.245/1991 — admite expressamente a novação do valor do aluguel nos contratos de locação.

Consiste a novação objetiva em uma nova obrigação, que será negociada entre os mesmos credor e devedor, que devem entrar em acordo sobre extinguir uma obrigação anterior e substituí-la por uma nova, com objeto diverso, sem necessidade de intervenção do juiz.

Aqui, especificamente, trata-se do acordo entre locador e locatário para, ainda que por certo prazo — por exemplo, enquanto perdurar a pandemia —, substituir o valor originalmente ajustado de aluguel por um novo valor, que o locatário possa pagar nas circunstâncias atuais.
Com a novação, provavelmente, será possível evitar o inadimplemento, conservando-se o negócio jurídico.

Por fim, a novação se dá no campo da autonomia privada; depende de acordo entre os sujeitos do contrato. Nisso, em muito diverge da revisão ou resolução por aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, que ocorrem no campo da interferência do Estado nas relações privadas. A revisão ou a resolução do contrato por aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva podem ser pleiteadas em juízo, cabendo ao juiz decidir; a novação, não.

Fonte: http://genjuridico.com.br

Multa por rescisão de contrato de aluguel

A lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato, com alterações feitas pela Lei 12.112/2009, que trata dos detalhes que envolvem o referido negócio, como: prazo das locações, fianças, sublocações, locações residenciais, comerciais etc.

A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações locatícias, está regulada pelo art. 4º da referida lei:

Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Fica evidente que a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Deixando muitas vezes o locatário (inquilino) nas mãos dos locadores (proprietários), ocorrendo na prática o verdadeiro enriquecimento sem causa, porque eles esquecem que o comando judicial claramente menciona a palavra “proporcionalmente”.

Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação.

Se por um lado, o locador tem o direito de ser protegido caso o locatário descumpra o contrato – afinal o dinheiro do aluguel do imóvel é incorporado aos seus rendimentos – por outro, o locatário não pode ser vinculado a um contrato que lhe gere transtornos insuperáveis caso lhe advenha um fato inesperado.

O art. 4º autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), defende o que está expresso na lei: a referida multa deverá ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão para o encerramento do contrato.

Assim, por exemplo, se as partes firmaram um contrato de locação de 12 meses, com multa por descumprimento do contrato de três aluguéis pelos 12 meses, e ao final de seis meses decide deixar o imóvel, deve-se aplicar a proporcionalidade, com o pagamento de multa de um aluguel e meio pelo prazo que falta para cumprir o contrato.

Por outro lado, o Código Civil Brasileiro corrobora com o que está disposto no artigo 4º da Lei do Inquilinato, e determina que haja um equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Várias julgados confirmam o disposto acima, entre eles, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em 2007, aplicou o artigo 413 do Código Civil às relações locatícias, assim declarando:

Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública. Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. 4º da Lei 8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um equilíbrio entre as conseqüências da mora e a respectiva pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007)

Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é. Devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei.

E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente entre na justiça questionando a multa e a forma de aplicação. Apresentando os valores que entende como devido.

Vale lembrar, que em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.

Domicílio Civil

A palavra domicílio tem origem no direito romano: “domus” = casa. Antes de adentrar no conceito de domicílio, conhecer dois conceitos:

1. Residência. A residência é o lugar em que a pessoa física é encontrada com habitualidade. Tem permanência, fixidez. Pode-se ter mais de uma residência, por exemplo, a casa de praia, frequentada todos finais de semana: durante a semana a residência será a casa da cidade e no final de semana será a casa de praia. Para caracterizar residência deve-se comprovar a habitualidade.
2. Morada. Compreendida também como “estadia”, é o lugar em que a pessoa física se estabelece temporariamente, é provisória, temporária, não desloca a residência. É finita.

Domicílio da Pessoa Física

Nos termos do art. 70, CC, domicílio é o lugar em que a pessoa física fixa residência com intenção de permanência (animus manendi), transformando-o de centro de sua vida jurídica.

Além do elemento da residência (elemento objetivo), há o elemento psicológico (elemento subjetivo), a intenção de transformá-lo em centro de sua vida jurídica.

Admite-se a pluralidade de domicílios, ocasião em que a pessoa poderá ser demandada em qualquer um deles.

O domicílio profissional está circunscrito às relações de profissão da pessoa física. Como exemplo, o advogado tem residência e domicílio na cidade X, mas de 15 em 15 dias, trabalha na cidade Y. Desse modo, se for demandado em questão profissional concernente ao trabalho na cidade Y, poderá ser intimado no domicílio profissional da cidade Y.

Nesse sentido, é comum utilizar, na qualificação de pessoas, em petições, a expressão "residente e domiciliado na Rua tal...". Trata-se de redundância jurídica, pois o termo domicílio já abrange a ideia ao designar o endereço.

Mudança de Domicílio

No Brasil, a regra contida no art. 74, CC, não tem sentido para pessoas físicas, mas sim para pessoas jurídicas:

 Art. 74. Muda-se o domicílio, transferindo a residência, com a intenção manifesta de o mudar.
Parágrafo único. A prova da intenção resultará do que declarar a pessoa às municipalidades dos lugares, que deixa, e para onde vai, ou, se tais declarações não fizer, da própria mudança, com as circunstâncias que a acompanharem.

Domicílio Aparente

No caso da pessoa física que não tenha residência habitual, aplica-se a teoria da aparência, isto é: o domicílio da pessoa é onde ela aparenta residir, ou melhor, onde ela se encontra.

Domicílio da Pessoa Jurídica

O domicílio da PJ é tratado no art. 75, CC:

Art. 75. Quanto às pessoas jurídicas, o domicílio é:
I - da União, o Distrito Federal;
II - dos Estados e Territórios, as respectivas capitais;
III - do Município, o lugar onde funcione a administração municipal; [a Prefeitura!]
IV - das demais pessoas jurídicas, o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administrações, ou onde elegerem domicílio especial no seu estatuto ou atos constitutivos.

§ 1º Tendo a pessoa jurídica diversos estabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será considerado domicílio para os atos nele praticados.
§ 2º Se a administração, ou diretoria, tiver a sede no estrangeiro, haver-se-á por domicílio da pessoa jurídica, no tocante às obrigações contraídas por cada uma das suas agências, o lugar do estabelecimento, sito no Brasil, a que ela corresponder.

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Condição, termo, encargo

Os assim chamados elementos acidentais do negócio jurídico surgem por manifestação da vontade das partes, e não por imposição legal. Indo direto ao ponto:

1. Encargo. É uma cláusula acessória pela qual se impõe uma obrigação a ser cumprida pelo beneficiário. O direito, que é o objeto do negócio jurídico, por exemplo, a propriedade de um bem, já existe para a parte antes do cumprimento do encargo (direito atual – Art. 136, CC: O encargo não suspende a aquisição nem o exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva). Os encargos podem ser quanto a dar (efetuar doações anuais a uma instituição de caridade, por exemplo), fazer (fazer algo, ex: construir parque no terreno) ou não fazer (ex: não demolir a casa). A doação onerosa pode ser revogada se o donatário incorrer em mora (art. 562, CC).

A doação modal costuma ter encargos (elemento acidental, não natural) quando não se trata de doação pura e simples, de modo que o donatário (aquele que recebeu a doação) terá que cumprir o encargo. Ex: doação de terreno para construção de um parque. No caso do descumprimento do encargo construir parque, ocorre o desfazimento da doação. É por isso que antes o encargo deve ser aceito pelo donatário. Caso o beneficiário da doação morra, o encargo passa aos herdeiros, exceto se for personalíssimo. Doação com encargo é chamada doação onerosa.

Não se transmite aos herdeiros o direito de revogar a doação (art. 560, CC). Vale ao encargo as impossibilidades e ilicitudes da condição (art. 137, CC). Ele é inexistente (não escrito) se ilícito ou impossível, exceto se constituir o motivo determinante. Neste caso, todo o negócio jurídico é nulo.

2. Condição. A condição faz a eficácia da vontade declarada dependente de algum acontecimento futuro e incerto.

A. Suspensiva. A condição suspensiva suspende os direitos até a implementação da condição, que é quando eles começarão a ter eficácia (o direito é futuro). A eficácia do negócio jurídico fica suspensa até o implemento da condição. Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

B. Resolutiva. Na condição resolutiva, o implemento da condição cessa os efeitos (direito é atual). Enquanto a condição não se verificar, o negócio jurídico vigora. Desde a conclusão dele surge o direito adquirido.

Quando há dolo para o surgimento ou o impedimento da condição, impõe-se sanção civil. Ex: dou apartamento enquanto a pessoa está na faculdade; ela então prolonga ao máximo sua formatura. Art. 129, CC: Reputa-se verificada, quanto aos efeitos jurídicos, a condição cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-se, ao contrário, não verificada a condição maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento.

Acerca da retroatividade da lei civil, a regra é a irretroatividade. Nos negócios jurídicos de execução continuada (aluguel), não há efeito retroativo. Ex: faço contrato de comodato com alguém – se passar no concurso, dou um apartamento para ele, mas antes do resultado da prova, alugo o apto a outro – essa nova disposição não terá valor. Uma condição resolutiva (direito atual, pode ser exercido), às vezes pode ter efeito retroativo.

Art. 1.359, CC: Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

A condição pode ser ilícita (contrária à lei, invalida o negócio jurídico), impossível (fisicamente ou juridicamente impossível – se suspensiva, invalida o negócio; se resolutiva, será reputada inexistente) e contraditória (priva de todos os efeitos o negócio jurídico celebrado). Se a condição suspensiva for impossível, o negócio jurídico inteiro não terá validade. Se for resolutiva e impossível, só a condição não tem validade.

A condição potestativa sujeita o negócio jurídico à vontade de uma das partes. Se considerada puramente potestativa, é equiparada ao ilícito (arbítrio). Se considerada simplesmente potestativa, depende de fato externo ou de terceiro além da vontade de uma das partes para ser aceita. Ex: arras (sinal, ou entrega de quantia que significa firmeza da obrigação contraída) e direito de arrependimento, ou venda a contento, em que o vendedor vende o bem, mas pode comprá-lo de volta em 1 mês: Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

A condição causal depende de fato da natureza ou vontade de terceiro que não é parte no negócio.

3. Termo. Evento futuro e certo. Se o fato a que se subordina a declaração de vontade for certo, está-se diante de um termo (uma data determinada), ao passo que se existe incerteza da determinação acessória, está-se diante de condição. Assim, o termo é acontecimento futuro e certo (arts. 131 – 135, CC) que subordina o início ou término da eficácia jurídica de determinado ato. Um termo inicial suspende o exercício, mas não a aquisição do direito.

Em princípio, a morte não é considerada condição: sabe-se que o indivíduo irá morrer algum dia. É um termo incerto. A morte pode vir a ser considerada condição se, por exemplo, alguém concordar com a doação de uma fazenda se houver falecimento do proprietário até o ano seguinte – haverá incerteza quanto à própria ocorrência do evento dentro do prazo fixado. O termo pode ser convencionado, legal, ou de graça (fixado por decisão judicial, e o prazo é para o devedor de boa-fé cumprir sua obrigação.

Em outra classificação: termo certo sempre ocorre; termo incerto traz certeza da ocorrência, mas não do momento, como no caso da morte. Outra: termo inicial é chamado dies a quo (contrato com prazo indeterminado, sociedade) e termo final é o dies a quem.

Contrato de locação tem termo inicial e final. Contratos que não apresentam nenhum são os instantâneos, como de compra e venda com pagamento a vista. Entre o termo inicial e o termo final existe o prazo (art. 132, CC: Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento). Se o vencimento cair em um feriado ou final de semana, considera-se o prazo prorrogado até o próximo dia útil. Caso contrário, ficam incluídos na contagem. Meado é o décimo quinto dia de qualquer mês. Aos termos inicial e final aplicam-se as disposições relativas à condições suspensivas ou resolutivas.

O devedor não pode ser obrigado a cumprir com sua obrigação antes do prazo, mas se quiser, pode. Interessa cumprir antes quando há descontos ou benefícios. Art. 397, CC – o inadimplemento da obrigação constitui de pleno direito em mora o devedor.

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Classificação dos fatos jurídicos

Fato jurídico em sentido amplo é acontecimento, natural ou humano, que gera efeitos na órbita do Direito (nascimento, modificação ou extinção de relações jurídicas e de seus direitos). Os fatos jurídicos podem ser categorizados da seguinte maneira:

1. Fatos jurídicos em sentido estrito: simples manifestações da natureza, sem qualquer participação da vontade humana. Subdividem-se em a) ordinários: nascimento, morte, decurso de tempo, doença; e b) extraordinários: caso fortuito ou força maior.

2. Atos-fatos jurídicos: ato humano, em que a vontade do agente é irrelevante. Exemplos: achado de um tesouro, destruição em estado de necessidade.

3. Atos jurídicos: manifestações da vontade humana. Subdividem-se em a) atos jurídicos em sentido estrito: simples declarações de vontade que produzem efeitos já estabelecidos na lei – casamento, reconhecimento de filho, fixação de domicílio, apropriação de coisa abandonada, tradição; b) negócios jurídicos: declarações da vontade humana destinadas a produzir determinados efeitos, permitidos por lei e desejados pelo agente; c) atos ilícitos: praticados com culpa, produzem lesão a um bem jurídico e fazem nascer a obrigação de indenizar.

Fonte: AMARAL, F. Direito Civil - Introdução. 2008, p. 379 e s.

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