Condição, termo, encargo

Os assim chamados elementos acidentais do negócio jurídico surgem por manifestação da vontade das partes, e não por imposição legal. Indo direto ao ponto:

1. Encargo. É uma cláusula acessória pela qual se impõe uma obrigação a ser cumprida pelo beneficiário. O direito, que é o objeto do negócio jurídico, por exemplo, a propriedade de um bem, já existe para a parte antes do cumprimento do encargo (direito atual – Art. 136, CC: O encargo não suspende a aquisição nem o exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva). Os encargos podem ser quanto a dar (efetuar doações anuais a uma instituição de caridade, por exemplo), fazer (fazer algo, ex: construir parque no terreno) ou não fazer (ex: não demolir a casa). A doação onerosa pode ser revogada se o donatário incorrer em mora (art. 562, CC).

A doação modal costuma ter encargos (elemento acidental, não natural) quando não se trata de doação pura e simples, de modo que o donatário (aquele que recebeu a doação) terá que cumprir o encargo. Ex: doação de terreno para construção de um parque. No caso do descumprimento do encargo construir parque, ocorre o desfazimento da doação. É por isso que antes o encargo deve ser aceito pelo donatário. Caso o beneficiário da doação morra, o encargo passa aos herdeiros, exceto se for personalíssimo. Doação com encargo é chamada doação onerosa.

Não se transmite aos herdeiros o direito de revogar a doação (art. 560, CC). Vale ao encargo as impossibilidades e ilicitudes da condição (art. 137, CC). Ele é inexistente (não escrito) se ilícito ou impossível, exceto se constituir o motivo determinante. Neste caso, todo o negócio jurídico é nulo.

2. Condição. A condição faz a eficácia da vontade declarada dependente de algum acontecimento futuro e incerto.

A. Suspensiva. A condição suspensiva suspende os direitos até a implementação da condição, que é quando eles começarão a ter eficácia (o direito é futuro). A eficácia do negócio jurídico fica suspensa até o implemento da condição. Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

B. Resolutiva. Na condição resolutiva, o implemento da condição cessa os efeitos (direito é atual). Enquanto a condição não se verificar, o negócio jurídico vigora. Desde a conclusão dele surge o direito adquirido.

Quando há dolo para o surgimento ou o impedimento da condição, impõe-se sanção civil. Ex: dou apartamento enquanto a pessoa está na faculdade; ela então prolonga ao máximo sua formatura. Art. 129, CC: Reputa-se verificada, quanto aos efeitos jurídicos, a condição cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-se, ao contrário, não verificada a condição maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento.

Acerca da retroatividade da lei civil, a regra é a irretroatividade. Nos negócios jurídicos de execução continuada (aluguel), não há efeito retroativo. Ex: faço contrato de comodato com alguém – se passar no concurso, dou um apartamento para ele, mas antes do resultado da prova, alugo o apto a outro – essa nova disposição não terá valor. Uma condição resolutiva (direito atual, pode ser exercido), às vezes pode ter efeito retroativo.

Art. 1.359, CC: Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

A condição pode ser ilícita (contrária à lei, invalida o negócio jurídico), impossível (fisicamente ou juridicamente impossível – se suspensiva, invalida o negócio; se resolutiva, será reputada inexistente) e contraditória (priva de todos os efeitos o negócio jurídico celebrado). Se a condição suspensiva for impossível, o negócio jurídico inteiro não terá validade. Se for resolutiva e impossível, só a condição não tem validade.

A condição potestativa sujeita o negócio jurídico à vontade de uma das partes. Se considerada puramente potestativa, é equiparada ao ilícito (arbítrio). Se considerada simplesmente potestativa, depende de fato externo ou de terceiro além da vontade de uma das partes para ser aceita. Ex: arras (sinal, ou entrega de quantia que significa firmeza da obrigação contraída) e direito de arrependimento, ou venda a contento, em que o vendedor vende o bem, mas pode comprá-lo de volta em 1 mês: Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

A condição causal depende de fato da natureza ou vontade de terceiro que não é parte no negócio.

3. Termo. Evento futuro e certo. Se o fato a que se subordina a declaração de vontade for certo, está-se diante de um termo (uma data determinada), ao passo que se existe incerteza da determinação acessória, está-se diante de condição. Assim, o termo é acontecimento futuro e certo (arts. 131 – 135, CC) que subordina o início ou término da eficácia jurídica de determinado ato. Um termo inicial suspende o exercício, mas não a aquisição do direito.

Em princípio, a morte não é considerada condição: sabe-se que o indivíduo irá morrer algum dia. É um termo incerto. A morte pode vir a ser considerada condição se, por exemplo, alguém concordar com a doação de uma fazenda se houver falecimento do proprietário até o ano seguinte – haverá incerteza quanto à própria ocorrência do evento dentro do prazo fixado. O termo pode ser convencionado, legal, ou de graça (fixado por decisão judicial, e o prazo é para o devedor de boa-fé cumprir sua obrigação.

Em outra classificação: termo certo sempre ocorre; termo incerto traz certeza da ocorrência, mas não do momento, como no caso da morte. Outra: termo inicial é chamado dies a quo (contrato com prazo indeterminado, sociedade) e termo final é o dies a quem.

Contrato de locação tem termo inicial e final. Contratos que não apresentam nenhum são os instantâneos, como de compra e venda com pagamento a vista. Entre o termo inicial e o termo final existe o prazo (art. 132, CC: Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento). Se o vencimento cair em um feriado ou final de semana, considera-se o prazo prorrogado até o próximo dia útil. Caso contrário, ficam incluídos na contagem. Meado é o décimo quinto dia de qualquer mês. Aos termos inicial e final aplicam-se as disposições relativas à condições suspensivas ou resolutivas.

O devedor não pode ser obrigado a cumprir com sua obrigação antes do prazo, mas se quiser, pode. Interessa cumprir antes quando há descontos ou benefícios. Art. 397, CC – o inadimplemento da obrigação constitui de pleno direito em mora o devedor.

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